Ve zkratce: pronajímaný byt (bez podílu na pozemku) lze odepisovat 30 let. Aby šlo odpisy uplatnit, je potřeba znát vstupní cenu – a tu u bytu skoro nikdy nemáte „hotovou“. Buď je nutné z kupní ceny oddělit neodepisovatelný pozemek, nebo vstupní cenu stanovit oceněním. To je moje část práce. Odpisový plán a daňové přiznání pak řeší Váš daňový poradce nebo účetní.
Odpisy, nebo paušál 30 %?
Příjmy z nájmu se daní podle § 9 zákona o daních z příjmů. Výdaje můžete uplatnit dvěma způsoby:
- Paušálem 30 % z příjmů (nejvýše 600 000 Kč ročně). Paušál zahrnuje úplně všechny výdaje – včetně odpisů. Nic nedokládáte, ale ocenění ani odpisy nepotřebujete.
- Skutečnými výdaji – úroky z úvěru na byt, daň z nemovitých věcí, pojištění, opravy, správa a k tomu daňové odpisy. Výdaje musíte doložit.
Způsob si volíte každý rok znovu. Pozor ale: v letech, kdy uplatníte paušál, se odpisy považují za uplatněné – nelze je „odložit“ na později.
Skutečné výdaje s odpisy se vyplatí hlavně tehdy, když je byt drahý vůči nájemnému, když splácíte úvěr nebo když do bytu hodně investujete. U bytu za 5 mil. Kč (bez pozemku např. 4,25 mil. Kč) dělá roční rovnoměrný odpis zhruba 145 tisíc Kč, což často převýší celý paušál. Orientačně si to spočítáte v kalkulačce.
Vstupní cena bytu
Ze vstupní ceny se odpisy počítají. Jak se určí, záleží na tom, jak jste k bytu přišli:
| Situace | Vstupní cena | Co dodám |
|---|---|---|
| Koupě bytu a zahájení pronájmu do 5 let | Kupní cena (případně s náklady souvisejícími s pořízením) bez podílu na pozemku | Rozdělení kupní ceny na byt a pozemek |
| Koupě bytu více než 5 let před zahájením pronájmu | Reprodukční pořizovací cena ke dni zahájení pronájmu | Ocenění podle zákona o oceňování majetku |
| Dědictví (zůstavitel byt neodepisoval) | Reprodukční pořizovací cena | Ocenění podle zákona o oceňování majetku |
| Dar, z něhož byla zaplacena daň z příjmů | Reprodukční pořizovací cena | Ocenění podle zákona o oceňování majetku |
| Dar od příbuzných a jiný dar osvobozený od daně | Byt nelze odepisovat – ocenění pro odpisy nemá smysl | |
| Družstevní byt | Odepisuje družstvo (vlastník domu), nikoli člen družstva | |
Pokud byt odepisoval už zůstavitel, dědic v jeho odpisech pokračuje (§ 30 odst. 10 písm. a) zákona o daních z příjmů) a nové ocenění pro odpisy nepotřebuje. Datum, ke kterému má být ocenění provedeno, Vám potvrdí daňový poradce – v dotazníku ho můžete uvést.
Proč se pozemek neodepisuje
Pozemky se podle zákona neodepisují – neopotřebovávají se. S bytem ale vždy vlastníte i spoluvlastnický podíl na pozemku pod domem (případně na souvisejících pozemcích) a podíl na společných částech domu.
Kupní smlouva obvykle uvádí jednu celkovou cenu. Pro odpisy je proto nutné určit, jaká její část připadá na pozemek. Udělám to oceněním: stanovím ceny jednotlivých složek a v jejich poměru kupní cenu rozdělím. Odepisovat se pak bude jen část připadající na byt a podíl na domě.
Podíl pozemku na ceně se liší podle lokality a typu domu. V centrech velkých měst bývá výrazně vyšší než jinde. Záleží také na velikosti domu: u vícepodlažních domů s mnoha byty připadá na jeden byt menší spoluvlastnický podíl na pozemku, a hodnota pozemku tak tvoří menší část ceny bytu než u nižších domů s několika byty. Proto podíl pozemku nelze spolehlivě odhadnout jedním procentem.
Rovnoměrně, nebo zrychleně?
Byt i rodinný dům patří do 5. odpisové skupiny – odepisují se 30 let. Způsob zvolíte při zahájení odpisování a pro daný majetek už ho neměníte.
- Rovnoměrně: 1,4 % vstupní ceny v 1. roce, poté 3,4 % ročně.
- Zrychleně: v 1. roce vstupní cena / 30, v dalších letech dvojnásobek zůstatkové ceny / (31 − počet let již odepisovaných). Na začátku vyšší odpisy, později nižší; celkem se odepíše stejná částka.
Odpisy lze přerušit a rovnoměrné odpisy uplatnit i v nižší než maximální výši. Pozdější investice, které byt technicky zhodnotí, vstupní cenu zvyšují.
Ztráta z nájmu. Když výdaje včetně odpisů převýší příjem z nájmu, vznikne ztráta. Lze ji započíst proti jiným příjmům podle § 7–10 (např. z podnikání), nikoli však proti mzdě (§ 6). Co se v daném roce nevyužije, lze jako daňovou ztrátu uplatnit až v 5 následujících letech, případně i zpětně ve 2 předchozích letech.
Co ode mě dostanete
Posudek – ocenění, ve kterém je jasně uvedena hodnota pro daňové odpisy: buď rozdělení kupní ceny na odepisovatelnou část a pozemek, nebo cena stanovená podle zákona o oceňování majetku (reprodukční pořizovací cena). Podívejte se na ukázky.
Informace na této stránce jsou obecné a zjednodušené, bez nároku na úplnost. Jako odhadce cen nemovitých věcí nejsem oprávněn poskytovat daňové poradenství – konkrétní postup konzultujte se svým daňovým poradcem nebo účetní.